Встроенные помещения в подавляющем большинстве случаев являются частями (долями) жилых и нежилых зданий, используемых, как помещения приносящие доход. То есть являются составными элементами коммерческой недвижимости. Соответственно важнейший критерий это — возможность приносить доход.
К встроенным помещениям могут относиться — офисные помещения, место общественного питания, бюро оказания услуг (швейная мастерская), малогабаритное производство.
При всех сходных параметрах встроенного помещения и аналогичного ОСЗ (отдельно стоящего здания) имеется принципиальная разница позволяющая отнести их к различным категориям нежилой недвижимости.
Анализ НЭИ (наиболее эффективного использования) позволяет выявить эти различия.
Наиболее эффективное использование (НЭИ) — представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.
В качестве примера рассмотрим ситуацию свойственную для всего постсоветского пространства РФ.
В центре города расположено два идентичных здания с производственной базой, без железнодорожной ветки и усложненным проездом грузового транспорта.
А) В первом случае собственник решает снести существующее здание и построить современный ТРЦ, а на месте территории базы парковку для транспорта посетителей ТРЦ.
Б) В другом случае здание и база лишь меняют функциональное назначение (создают офисные помещения) без серьезных вложений в реконструкцию.
Очевидно, что ставка арендной платы для города сходного с Липецком в ТРЦ может доходить до 10 -15 тыс. руб/м2 в то время как офисные помещение – это в районе 500 руб/м2. Это может означать то, что использование здания по текущему назначению неэффективно. Итогом данного сравнения является понимание того, что в приведенном примере наибольшей ценностью является земельный участок.
Соответственно при оценке встроенного помещения в здании несоответствующем принципу НЭИ (наиболее эффективного использования) стоимость будет ниже, чем подобного помещения, но здании, которое будет подвергаться значительной реконструкции в соответствии с НЭИ.
Очевидно, что при оценке коммерческого объекта сравнивать недвижимость этих двух категорий (сходных параметрах встроенного помещения и аналогичного ОСЗ (отдельно стоящего здания)) – некорректно. Ключевым отличием является то, что в случае с ОСЗ (отдельно стоящее здания) мы имеем возможность изменить назначение ОН (соответственно изменить стоимость объекта недвижимости), если же это встроенные помещения, то такой возможности нет.
Участники рынка данного сегмента недвижимости те же, что и для коммерческой недвижимости.
- Собственник объекта коммерческой недвижимости
- Банковские структуры
- Инвестор (институциональный или обычный)
- Покупатель (физ. лицо, ООО, ИП, ОАО и т.д)
К встроенным помещениям могут относиться — офисные помещения, место общественного питания, бюро оказания услуг (швейная мастерская), малогабаритное производство.
Обладая всеми признаками и правами коммерческой недвижимости, имеются тонкости в юридической части, а именно:
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Следовательно, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество, принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона. Помимо этого, право принадлежит вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Перечень документов необходимых для проведения оценки встроенных помещений:
- свидетельство о государственной регистрации права либо договор купли-продажи
- сведения о заказчике оценки (паспорт или один из заменяющих его документов)
- документы БТИ (выписка из технического паспорта, план поэтажный и экспликация к нему)
- разрешения на перепланировку (при наличии таковых)
- данные о балансовой стоимости, операционным расходам (налоги, коммунальные платежи и т.д.)
- свидетельство о государственной регистрации земельного участка
- договор, подтверждающий право аренды земельного участка (при наличии оформления земельных правоотношений)
- перечень обременений в случае их наличия (договор залога, ипотеки, долгосрочной аренды, юридических договоров, специальных налоговых обложений и т.д.)
- перечень проведенных улучшений, смета на эти улучшения, информация об арендных платежах и т.д. при наличии и (или) возможности разглашения