ОЦЕНКА СТОИМОСТИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Коммерческая недвижимость — это сегмент рынка, который объединяет в первую очередь возможность приносить доход, как собственнику, так и арендатору. В настоящее время в РФ идет активная поддержка бизнеса. Это отражается в позиции правительства по реализации и продвижении различных грантов, низкопроцентных субсидий, займов для бизнеса, всевозможных обучающих программ, конференций регионального, российского и мирового уровня. Ввиду столь активной позиции государства в развитии бизнеса, данная категория недвижимости является высоко востребованной во многих регионах РФ.

Коммерческая недвижимость является привлекательной для множества участников гражданского оборота. Банки, юридические лица, индивидуальные предприниматели, государственные и муниципальные структуры являются участниками сделок с коммерческой недвижимостью. Активная продажа/ покупка, сдача/ съем в аренду, внесение в уставной капитал, залоговые договора с банками/юр лицами – все эти процессы требуют понимания стоимости данной недвижимости.

Участников рынка можно распределить по нескольким категориям таким как:

1. Собственник объекта коммерческой недвижимости
2. Банковские структуры
3. Инвестор (институциональный или обычный)
4. Покупатель (физ лицо, ООО, ИП, ОАО и т.д)

Различных участников рынка интересует различная стоимость коммерческой недвижимости.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)» имеются следующие виды стоимости:

1. рыночная стоимость;
2. инвестиционная стоимость;
3. ликвидационная стоимость;
4. кадастровая стоимость.

Разделим участников рынка на следующие пары участников рынка коммерческой недвижимости:

• Банк – Собственник объекта коммерческой недвижимости
• Инвестор (институциональный или обычный) – Собственник объекта коммерческой недвижимости
• Покупатель (физ. лицо, ООО, ИП, ОАО и т.д) — Собственник объекта коммерческой недвижимости

Рассмотрим потребности каждого из участника с позиции понимания интересующего их вида стоимости

Банк – Собственник объекта коммерческой недвижимости

В данном случае уместно говорить о договоре залога. Банк является залогодержателем, собственник залогодателем. Банк в данном случае интересует стоимость ликвидационная.

Согласно ФЗ №135 от 29.07.1998 (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под ликвидационной стоимостью понимается — расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества

Иными словами, если вы не выполните условия договора залога, то банк обязан иметь гарантии, что сможет быстро продать ваш залог (коммерческая недвижимость) и вернуть свои деньги.

После проведенного анализа банков имеющих филиалы в Липецкой области выяснилось, что лишь несколько из порядка 60-и банков работают в плотном режиме с залоговым имуществом и ипотекой. Вот некоторые из них — Сбербанк, РСХБ, ВТБ, ЮниКредит банк. На данный момент наша организация аккредитована в Сбербанке и ЮниКредит банк. При обращении в нашу организацию вы получаете отчет об оценке, который примут в банке. Это вам гарантирует кратчайшие сроки рассмотрения вашего запроса на предоставление кредита под залог недвижимости.

Инвестор (институциональный или обычный) – Собственник объекта коммерческой недвижимости

Эта категория участников гражданского оборота выделяется тем, что инвестора интересует в первую очередь доход. Доход рассматривается как скорость, возврат и прирост средств на вложенные инвестиции.

Планируя приобрести объект коммерческой недвижимости, инвестора интересует:

• величина дохода в данный момент времени
• возможность и долгосрочность принесения дохода в будущем
• разумно ли изменить текущее использование с целью получения большего дохода. Иными словами инвестора будет интересовать НЭИ (наиболее эффективное использование). Согласно Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» – (НЭИ) наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Всё вышеперечисленное входит в круг вопросов, на которые оценщик имеет право ответить, в рамках выполнения отчета о стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Покупатель (физ. лицо, ООО, ИП, ОАО и т.д) — Собственник объекта коммерческой недвижимости

Эту пару участников гражданского оборота рассмотрим в разрезе потребностей покупателя и его специфических интересов. Покупатель является владельцем бизнеса или доверенным лицом какой-либо организации. Этот бизнес специфичен и имеет свой доход и текущие расходы. Стремясь увеличить доходы, уменьшить расходы покупатель приходит к решению о приобретения объекта коммерческой недвижимости для непосредственно нужд имеющегося бизнеса. Это могут быть совершенно иные критерии от общих критериев рынка недвижимости, которые обусловлены индивидуальностью потребностей. Такие критерии как:

• транспортная или пешая доступность
• удаленность от центра
• площадь земельного участка у объекта недвижимости и ещё десятки факторов будут иметь различное значение. При принятии решения имеет смысл не только самостоятельно анализировать эти важные для покупателя факторы, но и подготовить отчет оценке. Имея опыт работы с подобными объектами, оценщик поможет вам принять правильное, финансово обоснованное решение при заключении сделки купли/продажи

Перечень документов необходимых для проведения оценки коммерческой недвижимости:

• свидетельство о государственной регистрации права либо договор купли-продажи
• документ, в котором обозначены физические границы объекта оценки (копии геодезического плана или карты)
• сведения о заказчике оценки (паспорт или один из заменяющих его документов)
• документы БТИ (выписка из технического паспорта, план поэтажный и экспликация к нему)
• кадастровый паспорт или кадастровая выписка по земельному участку
• свидетельство о государственной регистрации земельного участка
• перечень объектов недвижимого и движимого имущества входящего в состав объекта оценки
• перечень обременений в случае их наличия (договор залога, ипотеки, долгосрочной аренды, юридических договоров, специальных налоговых обложений и т.д.)