Оценка объекта незавершенного строительства сложная задача, требующая от оценщика знания, как правой составляющей, так и владения навыком оценки зданий с неполным функционалом.
О правовой составляющей можно сказать следующее:
Объекты незавершенного строительства являются объектами гражданского оборота и обладают всеми правами и техническими характеристиками объектов недвижимости. Это закреплено статьями:
а) ч. 1 ст. 130 Гражданского Кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
б) п. 10 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ «Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек».
Иными словами капитальный фундамент – это то, что является основанием присвоения статуса «объект незавершенного строительства»
Касаемо государственной регистрации объектов незавершенного строительства следует отметить ст. 219 Гражданского Кодекса РФ «Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество». Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Объект незавершенного строительства попадает под категорию «вновь создаваемого имущества».
Таким образом, исходя из ч. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГК РФ и ст. 219 ГК РФ следует то, что объекты незавершенного строительства обладают тем же правовым статусом, что и недвижимое имущество.
Помимо прочего, данный объект не должен иметь действующего договора со строительной организацией. Если договор имеется, то имеются обременения в виде прав третьих лиц, и у строительной организации имеется право вести дальнейшие работы в соответствии со ст. 740 ГК РФ «договор строительного подряда».
Только при выполнении требований ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст. 130 ГК РФ у заказчика строящегося здания возникнут основания для оформления право собственности на объект.
Обязательно следует учитывать тот факт, что здание без соблюдения законодательства может быть:
- создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
- создано без получения на это необходимых разрешений;
- создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Подобная оплошность может стать основанием для отказа в регистрации права собственности. И как следствие — признание самовольной постройкой подлежащей сносу.
Касаемо непосредственно оценки объекта незавершенного строительства нужно учитывать следующее:
объект представляет собой недвижимость с небольшим функционалом или отсутствующим вовсе, различными степенями физического и морального износа, с вероятностью несоответствия принципу НЭИ (наиболее эффективного использования)
При оценке в соответствии с ФСО оценщик обязан использовать 3 подхода:
- сравнительный
- доходный
- затратный
При сравнительном подходе методы, основанные на сравнении практически не применимы ввиду того, что на рынке очень мало предложений, а объекты очень сильно отличаются. Иными словами: ввиду уникальности каждой «незавершенки» на рынке отсутствуют аналоги для объекта оценки. Поэтому остается доходный и затратный подход. При этом есть ряд критериев не свойственных иным категориям недвижимости:
а) какова наиболее вероятная степень готовности объекта недвижимости
б) наличие (отсутствие) о завершении сроков строительства
в) какова величина физического износа. Износ будет отличаться от среднестатистического, если отсутствовала консервация объекта недвижимости
г) принцип НЭИ (наиболее эффективного использования) и соответственно доходность могут взаимно не соответствовать. Причина в том, что за время простоя «незавершенки» могла измениться экономическая ситуация региона.
Для объективности оценки незавершенного строительства требуется верно, классифицировать объект. Наиболее важные критерии – это возможность приносить доход, степень незавершенности и соответствие НЭИ.
Применение доходного подхода основано на принципе НЭИ (наиболее эффективного использования). Если в результате анализе выявлено лучшее использование — текущее, то всё сводится к возможности частичного использования функционала потенциальным покупателем. Если же выясняется, что основная ценность – земельный участок, и объект подлежит сносу, то это потери для продавца без возможности их восполнения.
Затратный подход в данном случае, также очень зависим от соответствия принципу НЭИ и ряда физических факторов таких как:
- степень готовности: низкая (менее 50%), средняя (50-70%), высокая (более 70%)
- потребность в инвестициях: низкая (менее 30%), средняя (30-70%), высокая (более 70%)
- вид выполняемых работ: новое строительство, капитальный ремонт, реконструкция
Если НЭИ, либо дальнейшее использование соответствует текущему или предполагаемому проектом изначально, то результаты затратного подхода удовлетворяют запросам покупателя и продавца. Возможна ситуация — за время простоя в качестве «незавершенки» здание подверглось значительным износам (физическому, функциональному или экономическому) и здание подлежит сносу. В данном случае — это не соответствует ожиданиям продавца (желание вернуть свои вложения) и покупателя (ему нужно инвестировать в снос, и нужно время на оформление нового проекта и строительство нового объекта).
После получения результатов по сравнительному, доходному и затратному подходам оценщик суммирует результаты и делает вывод в соответствии с заданием на оценку.
Перечень документов необходимых для проведения оценки объектов незавершенного строительства:
- свидетельство о государственной регистрации права либо договор купли-продажи на объект незавершенного строительства (если была проведена регистрация)
- сведения о заказчике оценки (паспорт или один из заменяющих его документов)
- свидетельство о государственной регистрации земельного участка
- исходно — разрешительная документация включающая документы, где отражены основные рекомендации и требования по размещению объекта строительства на местности и определены границы земельного участка
- пояснительная записка к строительному проекту
- проектно — сметная документация объекта незавершенного строительства. В том числе — сведения о конструктивной системе здания, площади застройки, сметный расчет стоимости строительства
- бухгалтерская документация о балансовой стоимости здания при наличии
- сведения об отраслевой идентификации объекта незавершенного строительства
- проектные даты начала строительства и дата окончания строительства
- акт о степени завершенности строительства
- акты о приемке работ и на скрытые работы, выполненных от начала строительства
- документ, уведомляющий о консервации объекта, не завершенного строительства, если объект законсервирован на дату проведения оценки
- перечень обременений в случае их наличия (договор залога, долгосрочной аренды, юридических договоров, специальных налоговых обложений и т.д.)