Гражданский оборот земельных участков (ЗУ) регулируется «Земельных кодексом», который гласит: объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом
Условно земельные участки разделяются на три группы
- оборотоспособные — они могут свободно и без ограничений переходить от одного лица к другому;
- изъятые из оборота
- ограниченно оборотоспособные
В целях оценки обычно имеем дело с оборотоспособными земельными участками (ЗУ)
Оценка земельных участков, как вид оценки вынесен в отдельную категорию оценки недвижимости. Это связано:
- с нормативно правой базой,
- с многообразием физических факторов
- изменение макрофакторов, экономической обстановки
Если говорить о нормативно правовой базе то, во главе стоит «Земельный кодекс», «Гpaдoстpoитeльный кoдeкс» так же «Водный кодекс», множество законов федеральных и нормативно правовых актов местного значения
согласно «Земельному кодексу» имеется 7 категорий земель:
- населенных пунктов
- сельскохозяйственного назначения
- государственного запаса
- водного фонда
- лесного фонда
- спецназначения (такие как, земли под энерго и промышленными объектами, под коммуникациями и т.д.)
- природных объектов, находящихся под охраной государства
Эти 7 категорий земель в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков (ПРИКАЗ от 1 сентября 2014 года № 540 МИНЭК РФ) имеют сотни.
Очевидно, что при подобном многообразии правовых факторов лицу, которое желает или обязано участвовать в сделке, где предметом сделки является земельный участок, крайне сложно самостоятельно определить правой статус земельного участка. Правовой статус в подобных сделках – это ключевой фактор, так как земельный участок приобретается под определенные цели использования. Иными словами, приобретенный вами земельный участок под строительство дома, может иметь совершенно иной вид разрешенного использования, иную категорию и т.д. и вы просто не сможете в соответствии с законом осуществить свои планы в интересующие вас сроки. При подобных сделках следует очень внимательно изучать документы или обратиться в организацию, которая окажет вам помощь
Изучая физические характеристики земельных участков и предложений (реальных сделок) по реализации земельных участков можно сделать вывод: многообразие форм, места положения, коммуникаций и (или) возможности их подведения, наличие грунтовых вод ведет к тому, что зачастую разброс цен на казалось бы сходные участки доходит до десятков раз. Наиболее эффективный путь понимания приемлемой стоимости земельного участка обратится к независимому оценщику. Опыт работы оценщика и понимание ценообразования в данном сегменте рынка, поможет Вам исключить финансовые риски, которые возникают при отсутствии явных тенденций на открытом рынке.
Важный фактор стоимости земельного участка – это понимание текущей и будущей ситуации касаемо данного объекта недвижимости. В качестве примера, можно привести увеличение стоимости недвижимости в несколько раз в Сочи после объявления РФ, как место проведение зимней Олимпиады 2014. Выкуп земельных участков под государственные нужды, будь то прокладка авто/ж.д. трасс, строительство промышленных или жилых комплексов – это всё влияет на стоимость земельных участков региона. Важный фактор в ценообразовании играет окружающая инфраструктура. Если есть информация, или уже крупные финансовые вложения в развитии жилой недвижимости региона, то рядом находящиеся земельные участки будут расти в цене. И наоборот, если планируется поставить крупное промышленное производство, то рынок жилой недвижимости и стоимость земельных участков в цене понизится. Размер подобного колебания стоимости и её размер определить собственными силами достаточно сложно. Независимый оценщик, имея опыт работы, умея работать с современными справочниками, понимая динамику изменения окружающей обстановки поможет Вам понять реальную рыночную стоимость интересующего вас земельного участка
Перечень документов необходимых для проведения оценки земельного участка:
- сведения о заказчике оценки (паспорт или один из заменяющих его документов)
- кадастровый паспорт или кадастровая выписка по земельному участку
- свидетельство о государственной регистрации земельного участка
- перечень обременений в случае их наличия (договор залога, ипотеки, долгосрочной аренды)